19.04.2007

Регистрация прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных жилых домах

Данная статья предназначена, прежде всего, для граждан и организаций, вкладывающих денежные средства в строительства жилья. По бытовому это называется "покупкой квартиры в новостройке". Информация, содержащаяся в данной статье распространяется на договоры, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В статье разъяснены нюансы, на которые следует обратить внимание при вложении денег в строительство, а также разъяснен перечень документов, необходимый для регистрации договора долевого участия в строительстве.

30 декабря 2004 года был принят закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство, в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Законом установлены особые требования, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это, прежде всего, направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых "двойных продаж", когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более "покупателями".

Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

Прежде всего, вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство – от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля 2005 года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например, договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее – Росрегистрация).

После этого вы можете получить достоверную информацию о том, с кем уже заключены договоры при строительстве данного дома. Для этого необходимо в Росрегистрации заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого вам и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтоб указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны объекты и участники такого строительства.

Имея намерение заключить договор долевого участия, вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это также можно увидеть в выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если регистрация не проходила у экспертов Росрегистрации, могут возникнуть вопросы по документам застройщика и ваше дело может быть приостановлено с отложением сроков регистрации до устранения недостатков – это может отразиться на необходимости отстаивать по нескольку раз в очередях, тратить свое время и нервы. Поэтому настоятельно рекомендуется выяснить, регистрировались ли уже договоры по данному дому.

Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, то есть при заключении договора необходимо обговорить с застройщиком порядок подачи заявлений в Росрегистрацию.

Основным документом, подтверждающим ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

В частности, договор должен содержать:

1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе, адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке;

План объекта (квартиры), подлежащего передаче вам по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один из который – для Росрегистрации, один – для вас).


Важной новацией, введенной законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является проектная декларация. Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с даты ее размещения.

Вам следует узнать каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

К информации о застройщике относится информация:

1) О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) О государственной регистрации застройщика;

3) Об учредителях (участниках) застройщика;

4) О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) О виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) О величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

К информации о проекте строительства относится информация:

1) О цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) О разрешении на строительство;

3) О правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) О местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) О количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) О функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) О составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) О предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) О возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) О перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).


Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за регистрацию сделки участия в долевом строительстве для граждан составляет 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор в данном случае подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем.

Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, в любом случае допускается только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст.60 Семейного кодекса РФ, ст.28, 37 Гражданского кодекса РФ).

Если же вы приобретаете квартиру в строящемся доме уже у участника долевого строительства, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве с ним прошел государственную регистрацию. На экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью регистратора и печатью Росрегистрации. Вы также можете заказать выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что договор участия с вашим "продавцом" был зарегистрирован.

С данным лицом вами будет заключено соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.382-392 Гражданского кодекса РФ). В случае, если имеет место перевод долга, такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если ваш "продавец" был первым участником на данную квартиру – то с согласия застройщика). Согласие кредитора также необходимо, если в первоначальном договоре была об этом оговорка.

В содержании соглашения об уступке прав следует обращать внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе, адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

Количество подлинных экземпляров данного соглашения, которые должны остаться у вас – также не менее двух (один экземпляр – для Росрегистрации).

После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с вами будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой вы вкладывали деньги, будет передана вам. Имея на руках акт приема-передачи вы можете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.


Всех моментов, естественно, в данной статье предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.


Государственный регистратор, главный специалист отдела по регистрации прав на жилые помещения, ипотеки, договоров долевого участия в строительстве жилья А.Н. Фриск

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области